Com a publicação da Instrução Normativa nº 2.222, em setembro de 2024, a Receita Federal do Brasil introduziu uma oportunidade única para proprietários de imóveis: a atualização do valor do imóvel a preço de mercado. Essa medida permite ajustar o valor dos imóveis à realidade do mercado imobiliário, reduzindo a carga tributária sobre o ganho de capital em futuras alienações.
Disponível para adesão até 16 de dezembro de 2024, a iniciativa beneficia tanto pessoas físicas quanto jurídicas, oferecendo alíquotas reduzidas em comparação aos regimes tributários tradicionais. Neste artigo, você aprenderá como funciona essa atualização, quem pode se beneficiar e as regras específicas que envolvem a adesão a essa medida.
Índice
O que é a atualização do valor do imóvel a preço de mercado?
A atualização do valor do imóvel a preço de mercado é o processo pelo qual o proprietário pode reavaliar o valor de seus imóveis para refletir o preço atual no mercado imobiliário. Isso é feito por meio da declaração de um novo valor na base de cálculo do imposto de renda, ajustando o imóvel ao seu valor real de mercado.
Antes dessa medida, os imóveis eram declarados pelo valor de aquisição, muitas vezes desatualizado em relação à valorização acumulada ao longo dos anos. Essa nova norma traz flexibilidade para corrigir essa discrepância e, ao mesmo tempo, oferece um incentivo tributário para o contribuinte.
Como funciona o pagamento de impostos sobre a atualização?
Ao optar pela atualização do valor do imóvel, o proprietário deve pagar um imposto sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado do bem. A grande vantagem está nas alíquotas reduzidas:
- Para pessoas físicas: A alíquota é de 4% sobre a diferença.
- Para pessoas jurídicas: Aplica-se 6% de IRPJ e 4% de CSLL, totalizando 10%.
Essas alíquotas são significativamente inferiores às aplicadas normalmente em ganhos de capital, que podem variar entre 15% e 22,5% para pessoas físicas e atingir até 34% para empresas dependendo do regime tributário.
Quem pode se beneficiar?
A medida é acessível a:
1. Pessoas físicas
Pessoas físicas podem atualizar os imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), tanto no Brasil quanto no exterior. Isso inclui bens registrados como trust ou outros veículos sob responsabilidade fiscal do contribuinte.
2. Pessoas jurídicas
Empresas podem atualizar os imóveis registrados no ativo não circulante do balanço patrimonial. Essa atualização é especialmente vantajosa para companhias que desejam reavaliar seus ativos imobiliários para futuras alienações.
3. Imóveis no Brasil e no exterior
A norma também abrange propriedades localizadas fora do Brasil, oferecendo benefícios para investidores que possuem portfólios diversificados internacionalmente.
Regras para alienação de imóveis após a atualização
Uma vez que o contribuinte opta pela atualização, a decisão é irretratável. No entanto, existem regras específicas para a alienação do imóvel antes do prazo de 15 anos após a atualização.
A Receita Federal definiu uma escala de aproveitamento gradual da diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado para o cálculo do ganho de capital:
- Até 3 anos após a atualização: 0% de aproveitamento.
- Entre 3 e 4 anos: 8%.
- Entre 4 e 5 anos: 16%.
- Entre 5 e 6 anos: 24%.
- Entre 6 e 7 anos: 32%.
- Entre 7 e 8 anos: 40%.
- Entre 8 e 9 anos: 48%.
- Entre 9 e 10 anos: 56%.
- Entre 10 e 11 anos: 62%.
- Entre 11 e 12 anos: 70%.
- Entre 12 e 13 anos: 78%.
- Entre 13 e 14 anos: 86%.
- Entre 14 e 15 anos: 94%.
- Após 15 anos: 100%.
Essa escalonamento visa desestimular vendas imediatas, incentivando a permanência do bem por mais tempo para aproveitar integralmente o benefício tributário.
Vantagens da atualização do valor do imóvel
Optar pela atualização do valor do imóvel a preço de mercado pode trazer benefícios consideráveis:
- Redução da tributação sobre ganho de capital: O cálculo do imposto em uma venda futura será baseado no valor atualizado, reduzindo o montante devido.
- Flexibilidade para bens no exterior: Permite ajustar o valor de imóveis localizados fora do Brasil.
- Planejamento tributário estratégico: Empresas podem reavaliar ativos imobiliários, otimizando resultados financeiros e patrimoniais.
- Alíquotas reduzidas: A diferença de 4% para pessoas físicas e 10% para jurídicas é atrativa frente às alíquotas tradicionais.
Desvantagens e pontos de atenção
Embora vantajosa, a atualização exige cuidado em sua aplicação:
- Adesão irretratável: Uma vez feita, a atualização não pode ser revertida.
- Regra dos 15 anos: A venda antes desse prazo reduz o aproveitamento do benefício tributário.
- Necessidade de planejamento: É essencial avaliar se a atualização é financeiramente vantajosa com base nos planos futuros de alienação do bem.
Como aderir à atualização?
A adesão à atualização do valor do imóvel é feita por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no portal e-CAC da Receita Federal. O prazo para adesão é 16 de dezembro de 2024.
Atualização do valor do imóvel e sucessão patrimonial
A atualização do valor do imóvel também desempenha um papel estratégico no planejamento sucessório, sendo uma ferramenta útil para reduzir custos tributários em processos de inventário ou doação.
Impacto no ITCMD
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é calculado com base no valor de mercado dos bens transmitidos. Ao atualizar o valor do imóvel previamente, os herdeiros ou beneficiários têm maior previsibilidade no cálculo do imposto, evitando surpresas desagradáveis no momento do inventário. Além disso, como o ganho de capital é reduzido com a atualização, o processo de venda do bem por herdeiros pode ser menos oneroso.
Simplificação do inventário
Em inventários judiciais ou extrajudiciais, a atualização prévia do imóvel facilita a divisão de bens, já que os valores declarados refletem a realidade do mercado. Isso evita disputas entre herdeiros quanto ao valor dos imóveis envolvidos.
Doações em vida
Para quem planeja realizar doações em vida, a atualização também é vantajosa. Com o imóvel já ajustado ao preço de mercado, o doador pode minimizar a carga tributária sobre a operação, pagando a alíquota reduzida de 4% no ato da atualização.
Estratégia tributária para famílias
O planejamento sucessório, aliado à atualização do valor do imóvel, é essencial para famílias com patrimônios significativos. Consultar um contador ou advogado especializado em direito de família é crucial para maximizar os benefícios e evitar complicações legais.
Comparativo entre alíquotas normais de ganho de capital e as alíquotas da atualização
A principal vantagem da atualização do valor do imóvel é a possibilidade de pagar menos impostos em uma futura alienação. A seguir, apresentamos um comparativo detalhado para demonstrar como a norma reduz a carga tributária:
Cenário fictício
- Valor original de aquisição: R$ 500.000
- Valor atualizado de mercado: R$ 1.000.000
- Valor de venda futura: R$ 1.200.000
Sem a atualização
Se o proprietário vender o imóvel sem ter atualizado o valor, o ganho de capital será calculado sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda:
- Ganho de capital: R$ 1.200.000 – R$ 500.000 = R$ 700.000
- Alíquota de IR (22,5%): R$ 157.500
Com a atualização
Caso o proprietário opte pela atualização, pagando a alíquota reduzida de 4% sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor atualizado, o cenário muda:
- Imposto na atualização:
- Diferença para atualização: R$ 1.000.000 – R$ 500.000 = R$ 500.000
- Imposto (4%): R$ 20.000
- Imposto sobre ganho de capital na venda:
- Diferença para cálculo do ganho de capital: R$ 1.200.000 – R$ 1.000.000 = R$ 200.000
- Imposto (22,5%): R$ 45.000
Total de impostos com a atualização: R$ 20.000 (atualização) + R$ 45.000 (venda) = R$ 65.000
Economia tributária: R$ 157.500 – R$ 65.000 = R$ 92.500
Conclusão do comparativo
A atualização do valor do imóvel oferece uma economia tributária significativa em casos de valorização imobiliária. Embora exija um pagamento inicial na atualização, o benefício a longo prazo justifica a adesão para quem planeja vender o imóvel futuramente.
O papel do contador na atualização do valor do imóvel
A atualização do valor do imóvel a preço de mercado é um procedimento que requer cuidado, principalmente devido às nuances fiscais e legais envolvidas. Nesse contexto, o papel de um contador é essencial para garantir que todo o processo seja realizado corretamente e em conformidade com as exigências da Receita Federal.
Planejamento tributário
O contador ajuda a determinar se a atualização é financeiramente vantajosa, considerando fatores como:
- O valor de aquisição do imóvel;
- A valorização acumulada;
- O impacto da alíquota reduzida na economia tributária.
Além disso, o contador pode simular cenários futuros para avaliar o benefício da atualização em uma eventual alienação.
Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim)
O contador também auxilia no preenchimento da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no e-CAC da Receita Federal. Esse processo exige atenção aos detalhes para evitar erros que possam levar a multas ou inconsistências nas declarações fiscais.
Regularização de bens no exterior
Se o contribuinte possui imóveis no exterior, o contador orienta sobre as regras específicas para a atualização desses bens, garantindo que estejam devidamente regularizados e declarados.
Conformidade com prazos
O prazo para adesão à atualização é 16 de dezembro de 2024. O contador monitora os prazos e orienta o cliente a agir dentro do período estabelecido, evitando perda da oportunidade de pagar alíquotas reduzidas.
Atualização do valor de imóveis no exterior
A Instrução Normativa nº 2.222/2024 também permite a atualização de imóveis localizados no exterior, ampliando o alcance da medida para brasileiros com patrimônio global. Essa possibilidade é particularmente relevante para investidores e expatriados.
Como funciona a atualização de imóveis no exterior?
Para atualizar o valor de um imóvel localizado fora do Brasil, o proprietário deve:
- Obter uma avaliação atualizada feita por um profissional local ou empresa especializada no país onde o imóvel está localizado.
- Converter o valor avaliado para reais, utilizando a taxa de câmbio oficial.
- Declarar o novo valor na Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível no e-CAC.
Benefícios para imóveis no exterior
- Redução de impostos sobre ganho de capital: O cálculo será baseado no valor atualizado, não no valor de aquisição original.
- Regularização fiscal: A atualização permite que bens não declarados sejam incorporados ao patrimônio do contribuinte de forma legal.
Pontos de atenção
É necessário verificar a legislação tributária do país onde o imóvel está localizado para evitar conflitos fiscais. Consultar um contador ou advogado especializado em tributos internacionais é fundamental para garantir conformidade em ambas as jurisdições.
Benefícios econômicos da norma para o mercado imobiliário
A possibilidade de atualizar o valor de imóveis a preço de mercado não beneficia apenas os proprietários, mas também impulsiona o mercado imobiliário brasileiro.
Estímulo à movimentação de bens
Com a redução da carga tributária sobre ganho de capital, proprietários podem se sentir mais encorajados a vender imóveis que acumularam grande valorização. Isso aumenta a oferta de bens no mercado, equilibrando preços e aquecendo o setor.
Atração de investidores
Investidores, especialmente aqueles com portfólios diversificados, veem a atualização como uma oportunidade de reduzir custos e aumentar a rentabilidade de seus ativos. Além disso, a norma favorece a entrada de capital estrangeiro, já que abrange bens no Brasil e no exterior.
Aumento da arrecadação governamental
Embora ofereça alíquotas reduzidas, a medida pode gerar um aumento significativo na arrecadação da Receita Federal. Isso ocorre porque mais contribuintes aderem à regularização de bens, tanto no Brasil quanto no exterior, gerando receitas adicionais para o governo.
Conclusão
A atualização do valor do imóvel a preço de mercado é uma oportunidade única para contribuintes que desejam reduzir a carga tributária em futuras alienações e ajustar o valor de seus imóveis à realidade do mercado. Com alíquotas reduzidas e abrangência para bens no Brasil e no exterior, essa medida é especialmente atrativa para pessoas físicas e jurídicas com imóveis valorizados.
No entanto, a decisão de aderir deve ser cuidadosamente planejada, considerando o prazo de 15 anos para o aproveitamento total do benefício tributário. A Contabiliza+ Contabilidade está pronta para oferecer assessoria completa, ajudando você a entender as implicações da atualização e garantir a melhor estratégia para o seu patrimônio.
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